Bagaimana Cara Kerja Pasar Real Estate di China?
1. Latar Belakang Kepemilikan Tanah di Tiongkok
Salah satu perbedaan mendasar antara pasar real estate di Tiongkok dan di negara lain adalah kepemilikan tanah. Di Tiongkok, tanah pedesaan dimiliki secara kolektif oleh penduduk desa, sedangkan seluruh tanah perkotaan dimiliki oleh negara. Dengan kata lain, tidak ada individu atau perusahaan yang dapat memiliki tanah secara permanen. Sebaliknya, mereka hanya dapat membeli hak untuk menggunakan tanah tersebut dalam jangka waktu tertentu. Durasi penyewaan bervariasi tergantung pada tujuan penggunaan lahan:
Tanah Industri: Jangka waktu penyewaan hingga 30 tahun.
Tanah Komersial: Jangka waktu penyewaan hingga 40 tahun.
Tanah Perumahan: Jangka waktu penyewaan hingga 70 tahun.
Ketentuan ini memungkinkan pemerintah untuk tetap memiliki kendali penuh atas tanah di negara tersebut. Namun, pada sisi lain, sistem ini juga menciptakan ketidakpastian bagi investor asing dan domestik, khususnya ketika masa sewa mendekati masa akhir.
2. Proses Pembelian dan Hak Guna Lahan
Untuk memperoleh hak guna lahan, individu atau pengembang real estate harus mengikuti proses pelelangan yang diawasi oleh pemerintah daerah. Pemerintah mengatur pelelangan ini sebagai sumber pendapatan utama untuk keuangan daerah. Setiap wilayah di Tiongkok memiliki harga dasar yang berbeda-beda untuk pelelangan hak guna lahan, tergantung pada lokasi dan potensi ekonomi lahan tersebut.
Setelah memenangkan lelang, pemilik hak guna lahan dapat memulai proses pembangunan, yang juga memerlukan izin terpisah dari pemerintah untuk konstruksi, penggunaan, dan penjualan. Ini termasuk persyaratan kepatuhan lingkungan, ketersediaan infrastruktur dasar, dan kesesuaian peruntukan lahan.
3. Peran Pemerintah dalam Pasar Real Estate
Pemerintah Tiongkok memiliki peran yang sangat besar dalam pasar real estate, bukan hanya sebagai pemilik tanah tetapi juga sebagai pengatur kebijakan dan pengawas harga properti. Intervensi pemerintah dapat berupa:
Kontrol Harga Properti: Untuk mencegah spekulasi dan kenaikan harga yang tidak terkendali, pemerintah secara berkala menetapkan batas harga atau mengeluarkan kebijakan pembatasan pembelian rumah.
Kredit dan Pinjaman: Bank-bank di Tiongkok sebagian besar diatur oleh pemerintah, dan kebijakan pemberian kredit sangat berpengaruh pada perkembangan sektor real estate. Pemerintah dapat memperketat atau melonggarkan kebijakan kredit, yang berdampak langsung pada permintaan properti.
Pengendalian Konstruksi: Pemerintah dapat mengatur jumlah proyek konstruksi di suatu area tertentu untuk menjaga kestabilan pasokan dan permintaan properti, sehingga menghindari over-supply (kelebihan pasokan) di pasar.
4. Struktur Pasar dan Pemain Utama
Pasar real estate di Tiongkok didominasi oleh pengembang besar yang didukung oleh negara (SOEs) serta perusahaan swasta yang memiliki kapital besar. Beberapa pengembang real estate terbesar, seperti Evergrande dan Country Garden, memiliki peran penting dalam penyediaan properti perumahan dan komersial di Tiongkok. Namun, karena ketergantungan pada kredit bank, para pengembang ini juga rentan terhadap perubahan kebijakan kredit yang diberlakukan oleh pemerintah.
Pengembang properti kecil dan menengah seringkali kesulitan bersaing di pasar yang sangat kompetitif ini karena mereka harus menghadapi kenaikan biaya tanah, biaya konstruksi yang tinggi, dan aturan yang ketat. Hal ini menyebabkan pasar real estate Tiongkok terpusat pada segelintir perusahaan besar.
5. Tantangan yang Dihadapi Pasar Real Estate di Tiongkok
Pasar real estate Tiongkok menghadapi berbagai tantangan, beberapa di antaranya adalah:
Risiko Kredit dan Hutang: Banyak pengembang yang memiliki utang besar untuk membiayai proyek-proyek mereka. Hal ini membuat mereka rentan terhadap perubahan kebijakan moneter, dan situasi ini terlihat dari krisis yang dialami oleh beberapa pengembang besar dalam beberapa tahun terakhir.
Over-Supply di Beberapa Daerah: Meski permintaan perumahan tetap tinggi di kota-kota besar seperti Beijing, Shanghai, dan Shenzhen, ada banyak daerah di Tiongkok yang mengalami kelebihan pasokan. Banyak properti kosong atau disebut "kota hantu" di area dengan pertumbuhan ekonomi yang lambat.
Regulasi Ketat Pemerintah: Untuk mengendalikan harga dan mengurangi risiko spekulasi, pemerintah sering mengeluarkan kebijakan baru yang membatasi pembelian properti, seperti pembatasan kepemilikan properti bagi investor asing dan penduduk luar daerah. Hal ini dapat mengurangi permintaan dan membuat proyek-proyek baru lebih sulit dijual.
6. Masa Depan Pasar Real Estate di Tiongkok
Dalam beberapa tahun mendatang, pasar real estate di Tiongkok kemungkinan akan menghadapi perubahan besar. Seiring dengan pertumbuhan ekonomi yang melambat, pemerintah Tiongkok sedang mempertimbangkan reformasi di sektor real estate untuk mendorong keberlanjutan, termasuk memperpanjang jangka waktu hak guna lahan, meningkatkan akses ke perumahan bagi penduduk menengah ke bawah, dan mengendalikan utang pengembang. Selain itu, kebijakan peremajaan perkotaan yang berfokus pada peningkatan kualitas infrastruktur juga diprediksi akan membuka peluang baru bagi sektor real estate.
Kesimpulan
Pasar real estate di Tiongkok berbeda secara mendasar dari pasar real estate di negara-negara lain. Dengan tanah yang dimiliki negara dan hak guna lahan yang terbatas waktunya, pemerintah memainkan peran sentral dalam menentukan arah pasar ini. Walaupun mengalami pertumbuhan yang pesat dalam dua dekade terakhir, pasar real estate Tiongkok tetap menghadapi berbagai tantangan, termasuk utang yang tinggi, kebijakan pemerintah yang ketat, dan ancaman over-supply. Namun, peluang tetap terbuka, terutama bagi pengembang yang mampu beradaptasi dengan kebijakan baru pemerintah dan kebutuhan konsumen.
