Apakah Properti Komersial Lebih Berharga daripada Properti Hunian di AS?
Pendahuluan
Properti merupakan aset berharga yang terus menarik minat banyak investor di seluruh dunia, termasuk di Amerika Serikat (AS). Investasi di sektor real estat sendiri terbagi menjadi dua jenis utama, yaitu properti komersial dan properti hunian. Banyak yang bertanya-tanya, apakah properti komersial memang lebih berharga daripada properti hunian di AS? Artikel ini akan membahas perbedaan antara kedua jenis properti ini dari segi nilai, stabilitas, dan likuiditas, serta alasan di balik daya tarik properti komersial.
Perbedaan Utama antara Properti Komersial dan Hunian
1. Fungsi dan Kegunaan
Properti Hunian: Jenis properti ini meliputi rumah, apartemen, dan kondominium yang digunakan sebagai tempat tinggal pribadi. Properti hunian memenuhi kebutuhan dasar manusia, yaitu tempat tinggal, dan biasanya dimiliki oleh individu atau keluarga untuk dihuni sendiri atau disewakan kepada penyewa perorangan.
Properti Komersial: Properti ini meliputi perkantoran, pusat perbelanjaan, gudang, hotel, dan properti lain yang digunakan untuk tujuan bisnis. Properti komersial biasanya disewakan kepada entitas bisnis atau perusahaan untuk kegiatan komersial seperti perdagangan, perkantoran, atau industri.
2. Nilai Pasar
Properti komersial umumnya memiliki nilai pasar yang lebih tinggi dibandingkan dengan properti hunian. Faktor utama yang berkontribusi pada hal ini adalah tingginya permintaan untuk ruang komersial, terutama di area bisnis yang strategis. Di kota-kota besar seperti New York dan Los Angeles, harga ruang perkantoran di pusat kota dapat mencapai angka jutaan dolar, karena banyaknya perusahaan yang ingin memiliki lokasi strategis untuk operasional mereka.
3. Pengembalian Investasi
Properti komersial menawarkan potensi pengembalian investasi (return on investment atau ROI) yang lebih tinggi dibandingkan properti hunian. Sewa untuk ruang komersial biasanya lebih tinggi, dan jangka waktu penyewaan juga lebih lama, sehingga memberikan aliran pendapatan yang lebih stabil bagi investor. Misalnya, penyewa komersial mungkin menandatangani kontrak sewa selama 5 hingga 10 tahun, sedangkan penyewa hunian umumnya hanya menandatangani kontrak selama satu tahun. Selain itu, kenaikan harga properti komersial cenderung lebih tinggi dibandingkan properti hunian di daerah-daerah dengan aktivitas bisnis yang tinggi.
Stabilitas dan Likuiditas Properti Komersial
Salah satu keuntungan utama dari properti komersial adalah stabilitas dan likuiditasnya yang lebih baik dibandingkan dengan properti hunian. Hal ini didorong oleh beberapa faktor:
1. Permintaan Tinggi di Lokasi Strategis
Permintaan untuk properti komersial, terutama di lokasi yang strategis, cenderung stabil karena perusahaan selalu mencari lokasi yang dekat dengan pasar, klien, atau sumber daya. Misalnya, properti komersial di pusat kota atau area industri akan terus diminati oleh berbagai jenis bisnis.
2. Kebebasan Menetapkan Harga Sewa
Sewa properti komersial dapat disesuaikan dengan kondisi pasar. Hal ini memberikan keuntungan bagi investor untuk meningkatkan pendapatan ketika permintaan meningkat. Selain itu, properti komersial memiliki kontrak sewa jangka panjang dengan perusahaan, sehingga pendapatan dari sewa lebih terjamin dan stabil dalam jangka waktu yang lama.
3. Likuiditas yang Lebih Tinggi
Likuiditas properti komersial cenderung lebih tinggi, terutama untuk properti yang berada di lokasi strategis. Aset ini lebih mudah dijual karena banyaknya investor institusional dan individu yang mencari peluang investasi di real estat komersial. Karena itu, properti komersial dapat menjadi aset yang lebih mudah diperdagangkan dan dipindahkan kepemilikannya, dibandingkan dengan properti hunian.
Risiko dalam Investasi Properti Komersial
Namun, penting untuk diingat bahwa meskipun memiliki potensi keuntungan yang tinggi, investasi properti komersial juga memiliki risiko. Di antaranya:
1. Tingkat Risiko yang Lebih Tinggi
Sewa properti komersial bergantung pada kinerja ekonomi dan bisnis. Ketika ekonomi sedang melemah, banyak perusahaan yang mengurangi operasi mereka atau menutup bisnis. Hal ini dapat menyebabkan tingkat kekosongan pada properti komersial meningkat, yang berarti berkurangnya pendapatan sewa bagi investor.
2. Biaya Operasional yang Lebih Tinggi
Pemeliharaan dan operasional properti komersial lebih kompleks dan memakan biaya lebih besar dibandingkan dengan properti hunian. Biaya perawatan, keamanan, dan kebersihan properti komersial, terutama di bangunan besar seperti pusat perbelanjaan atau gedung perkantoran, bisa sangat mahal dan memengaruhi laba bersih yang diterima investor.
3. Dampak Pandemi dan Perubahan Tren Kerja
Pandemi COVID-19 telah mengubah pola kerja, di mana banyak perusahaan mengadopsi sistem kerja jarak jauh. Tren ini menyebabkan berkurangnya kebutuhan untuk ruang perkantoran di beberapa lokasi, sehingga nilai properti komersial di beberapa wilayah menurun. Selain itu, adanya e-commerce juga mengurangi permintaan ruang ritel.
Kesimpulan
Properti komersial di AS cenderung lebih bernilai dibandingkan dengan properti hunian, terutama karena potensi pengembalian investasi yang lebih tinggi, stabilitas, dan likuiditas yang lebih baik. Namun, properti komersial juga memiliki risiko yang perlu diperhitungkan, seperti ketergantungan pada kinerja ekonomi dan biaya operasional yang tinggi. Dengan mempertimbangkan karakteristik dan kebutuhan masing-masing investor, baik properti komersial maupun properti hunian dapat menjadi pilihan yang tepat untuk investasi real estat.
